전월세 안심신탁 도입: HUG에 보증금을 맡기는 3자 계약

뉴스입문2026. 8. 26.· 약 6분

국토교통부는 2026년 8월 20일, 시중의 월세 매물을 전세로 전환해 공급하는 전월세 안심신탁 사업을 추진한다고 발표했습니다. 기존 전세계약과 가장 큰 차이는 임차인이 전세보증금을 임대인에게 직접 주지 않고, 전월세 안정화기구인 주택도시보증공사(HUG)에 예치한다는 점입니다.

다만 이 사업은 발표 당일 바로 시행된 제도가 아닙니다. 9월 말 모집공고, 10월 신청, 11월 3자 계약을 거쳐 12월부터 순차 입주를 지원한다는 일정이 제시됐습니다. 세부 약정과 수익률도 모집공고에서 확정될 예정입니다.

무엇이 달라지나

전월세 안심신탁에는 HUG, 임대인, 임차인이 함께 참여합니다.

1. 임대인과 임차인이 사업 참여를 신청합니다.
2. HUG가 주택과 계약 조건을 심사합니다.
3. 세 주체가 3자 약정을 맺고, 임차인은 전세금을 HUG 지정 계좌에 예치합니다.
4. HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 매월 약정수익을 지급합니다.
5. 임대차가 끝나면 HUG가 임차인에게 보증금을 반환합니다.

일반적인 전세계약에서는 임대인이 보증금을 받고 계약 종료 때 돌려줍니다. 안심신탁에서는 HUG가 보증금의 수령과 반환을 맡고, 임대인은 보증금 원금을 직접 운용하는 대신 매월 수익을 받습니다. 이름에 ‘신탁’이 붙었지만, 독자가 먼저 확인해야 할 실질은 보증금의 보관 주체가 임대인에서 공공기관으로 바뀐다는 것입니다.

임차인에게 어떤 의미인가

임차인은 월세 매물을 전세로 이용할 수 있어 매달 내는 주거비를 낮출 가능성이 있습니다. HUG가 보증금을 예탁받고 반환까지 책임지는 구조이므로, 정부는 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증 가입이 필요하지 않다고 설명했습니다.

국토교통부가 제시한 예시는 다음과 같습니다.

이 예시에서는 월 부담이 약 20만원 줄고, 보증상품 2개의 가입이 불필요해 연간 약 34만원의 보증료도 절감됩니다. 그러나 이는 전세금 전액을 연 3.97%로 조달한다고 가정한 정책 예시입니다. 실제 부담은 자기자금 비중, 대출 가능 금액, 적용 금리와 상환 방식에 따라 달라집니다.

버팀목 전세자금대출은 소득 등 상품별 요건을 충족해야 합니다. 안심신탁 사업에 신청할 수 있다는 사실과 정책대출을 받을 수 있다는 사실은 같은 조건이 아닙니다.

임대인이 받는 것과 포기하는 것

임대인은 HUG가 운용한 전세금에서 나오는 약정수익을 매월 받습니다. 정부는 예시 주택에서 임대인이 월 73만원을 수령할 수 있다고 제시했습니다. 월세 연체와 공실 관리 부담을 줄일 수 있다는 것이 정책이 내세운 장점입니다.

반면 임대인은 임차인의 전세금 원금을 직접 받지 않습니다. 보증금을 다른 투자나 부채 상환에 활용하려는 임대인에게는 참여 유인이 작을 수 있습니다. 국토교통부도 안정적인 월 수익을 선호하거나 기존 전세금을 예금 등으로 운용하던 임대인을 주요 참여층으로 예상했습니다.

정부는 임대소득에 대한 세제지원과, 등록임대사업자의 임대보증금반환보증 가입의무 면제도 추진한다고 밝혔습니다. 이는 발표된 추진 계획이며 구체적인 적용 요건은 후속 제도와 공고를 확인해야 합니다.

누가, 어떤 주택으로 참여할 수 있나

발표 기준으로 임대인과 임차인의 소득·자산 제한은 없습니다. 주택 유형도 제한하지 않고, 시세 20억원 이하 주택부터 우선 시행할 계획입니다. 다만 다음과 같은 기본 심사를 거칩니다.

• 시세에 비해 전세금이 과도하지 않은지
• 위반건축물에 해당하지 않는지
• 보증부월세라면 보증금과 월세를 환산한 금액이 적정 전세가 범위에 있는지

보증금은 일부가 아니라 전액을 예탁하는 것이 원칙입니다. 예탁기간은 전세계약 기간에 연동하며, 계약을 갱신하면 예탁기간도 함께 연장하는 방식이 예정돼 있습니다.

사업 참여는 의무가 아닙니다. 임대인과 임차인 모두 희망할 때 신청하는 공모 사업입니다. LH 매입임대주택 일부도 2026년 500호 규모로 시범 공급할 계획이지만, 민간 신청 물량의 전체 목표나 선정 규모는 이번 발표에서 확정되지 않았습니다.

HUG는 보증금을 어떻게 운용하나

정부 발표에 따르면 HUG는 예치된 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드를 만들고, HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 운용해 연 4%대 이자수익을 추구합니다. 여기에서 임대인에게 지급할 월 수익을 마련하는 구조입니다.

국토교통부는 투자 손실이 생기더라도 임차인의 보증금 전액과 임대인의 약정수익을 정상 지급할 계획이라고 밝혔습니다. 다만 실제 위험 분담 방식, 손실을 흡수하는 재원, 운용수익과 약정수익의 차이를 처리하는 방법은 사업 공고와 약정서에서 확인해야 합니다.

‘HUG가 맡으니 위험이 없다’고 넓게 해석하기보다는, 임차인에게 약속된 보증금 반환 책임과 사업 운용의 재무구조를 구분해 보는 것이 필요합니다.

아직 확정되지 않은 내용

8월 20일 발표는 사업의 기본 구조와 추진 일정입니다. 실제 계약을 검토하려면 9월 말 공고에서 적어도 다음 항목을 확인해야 합니다.

• 주택가격과 적정 전세가를 산정하는 방법
• 임대인에게 지급할 월 수익률과 지급 조건
• 임차인의 중도 퇴거와 계약 해지 절차
• 전세대출 실행 및 상환과 보증금 예치의 연결 방식
• 주택의 권리관계가 바뀌거나 경매·압류가 발생했을 때의 처리
• 세제지원과 등록임대사업자 보증의무 면제 적용 시점

특히 보도자료에 제시된 수익률과 비용 절감액은 모든 계약에 적용되는 확정값이 아닙니다. 모집공고가 나오기 전에는 개인이 받을 수 있는 대출금리나 임대인이 받을 월 수익을 계산하기 어렵습니다.

일정 정리

정리

전월세 안심신탁은 공공기관이 보증금을 직접 관리하면서 임차인에게는 전세 거주 효과를, 임대인에게는 월 수익을 제공하려는 새로운 3자 계약입니다. 보증금 미반환 위험을 계약 구조에서 줄이려 한다는 점이 기존 반환보증과 구별되는 핵심입니다.

그러나 아직은 시행 전 추진계획입니다. 참여 여부를 판단할 단계에서는 보도자료의 예시보다 9월 말 공고의 적정 전세가 심사, 대출 연결, 중도해지, 반환 절차와 약정수익 조건을 우선 확인해야 합니다.

• 국토교통부 전월세 안심신탁 보도자료
• 대한민국 정책브리핑의 사업 설명과 문답
• HUG 전월세 안심신탁 안내

이 글은 2026년 8월 20일 공개된 정부 발표를 정리한 글입니다. 실제 계약, 대출, 세금과 보증 적용 여부는 모집공고와 약정서, 금융기관 안내를 확인하고 필요하면 법률·세무 전문가와 상담해야 합니다.